6 VIVIENDAS EN MIRAFLORES DE LA SIERRA. MADRID

Año: 2011

Autores: Elena Verdú, Isabel Benito, Carmen Pérez, Santiago Becerra

EL PESO DE LO REAL:
Todo proyecto parte de dos tipos radicalmente distintos de información: una abstracta (programa de necesidades, normativa urbanística, criterios arquitectónicos, constructivos, económicos, etc.) y la otra real (el lugar). En algunos casos la información de tipo abstracto domina y resuelve, casi con exclusividad, la dirección que tomarán las decisiones de proyecto, a veces por la relevancia jerárquica de alguno de los aspectos abstractos sobre otras consideraciones, a veces por la falta de personalidad de lo real. No es el caso.
La primera apreciación sobre lo real, sobre el lugar, sobre la parcela de Miraflores de la Sierra, es su potencia. No se trata de una interpretación subjetiva sobre su belleza sino un análisis basado en criterios objetivos. Las características de una parcela “de la Sierra” pueden ser variadas, pero en la localización concreta de este caso, situada ya en los límites de la Sierra donde la edificación resulta razonable o permitida, dichas características son demasiado específicas como para no ser tenidas en cuenta, o como para someterse sin más a los dictados de los mencionados aspectos abstractos.

LA PENDIENTE Y LA NORMATIVA:
Una de las características más relevantes de la parcela es su pronunciada pendiente, de unos 20º o un 22% de pendiente (la pendiente máxima del ascenso al Col du Tourmalet es de un 10,2%) inclinación prácticamente constante a lo largo de todo el perfil con unos 30 metros de desnivel total desde la calle Reina Victoria hasta la carretera de Rascafría.
Éste desnivel no es sólo importante a efectos de accesibilidad, sino también a efectos de escorrentía, de ejecución, de orientación y puede llegar a condicionar aspectos abstractos a los que antes hacíamos referencia como la normativa. La normativa urbanística de Miraflores de la Sierra califica la parcela de la calle Reina Victoria nº 10 como RU-CH o Residencial Unifamiliar – Colonia Histórica, con unas condiciones de altura limitadas a 6 metros o 2 plantas algo que en principio no debería tener mayores consecuencias, pero los conflictos con este tipo de normativas suelen encontrarse precisamente en parcelas con mucha inclinación, ya que resulta necesario definir con respecto a qué punto se realiza la medición de la altura de la edificación y, en este caso, para edificaciones aisladas la normativa especifica que la altura máxima de 6 metros no ha de rebasarse en ningún lugar de la edificación medido con respecto al terreno natural. Esto limita enormemente las posibilidades de edificación, ya que no permite realizar una planta continua con desarrollo suficiente para alojar al menos la mitad del programa requerido sin superar la altura.


PARCELACIÓN:
La forma natural de evitar ese conflicto sería buscar dicho desarrollo en paralelo a las curvas de nivel pero, la necesidad de dividir la parcela original en seis sub-parcelas diferentes con la obligación normativa de que no sean inferiores a 2.000 m2 y el acceso obligado desde la calle Reina Victoria hacen que las parcelas resultantes (todas de idéntica superficie de 2045 m2) tengan su mayor desarrollo en la misma dirección que la pendiente, quedando un ancho de parcela demasiado justo como para lograr la necesaria intimidad entre vecinos si la vivienda se desarrollara en paralelo a la pendiente, aunque con una media de 20 metros que es más que suficiente en la disposición a favor de la pendiente.


ORIENTACIÓN:
La pendiente tiene una cualidad más, que es la de condicionar fuertemente el abanico de orientaciones posible. Aunque una de las características de la Sierra de Madrid es que tiene una ladera orientada hacia el Sur de forma natural lo que hace que vistas y soleamiento coincidan, en nuestro caso, la mayor parte de la parcela está orientada hacia el Suroeste, de modo que si buscásemos una posición en paralelo a las curvas de nivel enfocaríamos en gran medida la fachada principal de la vivienda hacia una de las peores orientaciones en la Comunidad de Madrid en el verano, el Oeste y ofreciendo una gran cantidad de fachada hacia el Nordeste, una orientación muy desfavorable para el invierno.


En cambio, si el desarrollo de la vivienda se produce a favor de la pendiente, su eje establece una división clara entre las orientaciones intermedias menos radicales: Sudeste y Noroeste, de forma que se puede aprovechar dicho eje para distribuir hacia la orientación favorable a las vistas y soleamiento las piezas de mayor uso (salón-comedor y dormitorios) dejando las piezas de uso puntual (baños y cocina) y con menos necesidad de aperturas, hacia la orientación menos atractiva protegiéndose tanto la vivienda propia de las posibles vistas del vecino, como al vecino de las propias. Ambas áreas estarían articuladas por los espacios de comunicación (escaleras y distribuidores) de forma fluida y continua, evitando los distribuidores estrechos y compartimentados.

DE SERIE:
La disposición longitudinal de la parcelación y la orientación con las vistas antes mencionadas, unida a la fuerte inclinación de la parcela convierten en lógico comenzar a trabajar a partir de un prisma longitudinal tumbado sobre la pendiente que contiene la parte “base” del programa de necesidades de la promoción: salón-comedor, tres dormitorios dobles y el dormitorio principal. La seriación necesaria para optimizar los costes de la construcción hace aconsejable que todas las viviendas sean prácticamente idénticas, pero esto entra en conflicto directo con el carácter de exclusividad que inevitablemente busca el cliente potencial de una promoción de este tipo.


Tratando de convertir el conflicto en oportunidad, se propone que la vivienda se construya a partir de la adición de elementos idénticos entre sí a una estructura base también idéntica entre viviendas, pero añadiendo la ventaja de que éstas adiciones proporcionen distintas opciones de configuración para ampliar el abanico de posibilidades de venta de la promoción al tiempo que se consigue la deseada exclusividad en el diseño que, además, se deriva como consecuencia directa de las decisiones ejercidas por el futuro propietario, dándole una mayor sensación de control sobre el producto terminado. La pieza base se configura como un volumen rotundo sobre el que luego se “enchufarán” las piezas de servicio, con todas las habitaciones dando a la mejor orientación y las mejores vistas. Se accede a la vivienda a través de un vestíbulo que permite el acceso a cubierto también desde el garaje al espacio de doble altura del salón-comedor, desde una posición elevada.

Las comunicaciones se disponen en continuidad espacial con el volumen del salón enfatizada por la inclinación de la cubierta, presente en casi todas las habitaciones. Una de las opciones de configuración, si se desea ajustar el presupuesto reduciendo la superficie construida consistiría en eliminar la pieza de la cocina e incorporarla al espacio del salón, en sustitución del comedor. El dormitorio principal con el baño “en suite” se coloca al final del recorrido para dotarlo de la necesaria intimidad, aunque la versatilidad que proporcionan las piezas de servicios, permiten una configuración distinta a gusto del cliente con mínimas modificaciones de distribución en fase de proyecto previa a la venta o con mínimas intervenciones en la tabiquería por parte del ya propietario. El dormitorio contiguo al principal, dispone de un agradable patio interior confinado orientado también al Sudeste que le da la posibilidad de funcionar como dormitorio de visita familiar, de bebé con necesidad de control paterno, o despacho de trabajo. También se puede disponer el dormitorio principal en el nivel superior, que dispone de una amplia terraza, cambiando el vestidor a medio vestidor e intercambiando las piezas de baño, dejando el nivel inferior para dormitorios si se desea o como dormitorio más sala de juegos, dormitorio más estudio, etc.


*OPCIONAL:
Las piezas que proporcionan la posibilidad de las distintas opciones de configuración son las piezas de baño, cocina y quinto dormitorio [Fig. 08]. Todas ellas se “enchufan” a la estructura principal y se configuran (excepto el volumen del quinto dormitorio) con la misma estructura base, idéntica en el caso de los dos volúmenes de baños y con la adición de una extensión en el caso de la cocina.
Como ya se ha comentado, la cocina puede desaparecer incorporándose al espacio de salón, lo que permite, eliminando también la pieza de quinto dormitorio más aseo, dejar la construcción en la opción más compacta y asequible de vivienda de cuatro dormitorios con 182 m2 de superficie construida.
Los baños, al estar realizados sobre la misma base estructural permiten la configuración de doble baño completo para los dormitorios o baño principal “en suite” para el dormitorio principal, o baño “en suite” más aseo para invitados y tercer dormitorio sin necesidad de realizar cambios en proyecto, más que los referentes a las instalaciones que los sirven.
La cuarta pieza de las consideradas como configurables es la del quinto dormitorio, que se sitúa en una posición más desconectada de los espacios principales para dotarlo de una mayor sensación de privacidad e independencia, ofreciendo la opción ya comentada de eliminar la pieza si se considera que el equipamiento de dormitorios se considera excesivo, o la posibilidad de tratarlo como dormitorio de servicio de carácter interno con la necesaria independencia y sin interferir con la actividad más intima de la casa, como “pabellón de invitados” con acceso independiente y baño equipado, o como “casa del garaje” de adolescente en proceso de emancipación.

SUPERFICIES:
La superficie edificada total, considerando la opción más desfavorable (computando la totalidad del garaje como cerrado y cubierto) es de 216,85 m2 totales, lo que estaría 12,35 m2 por encima de los 204,5 m2 que permitiría la normativa como edificabilidad máxima (10% de la superficie de cada parcela 2045 m2 según el proyecto de parcelación idéntica para todas ellas). Es decir, que dejando el garaje sin cerrar por tres de sus lados (los dos laterales y el portón) pero cubierto computaría (según la normativa de Miraflores de la Sierra) al 50% de su superficie (26,49 m2) es decir, más de los 12 m2 necesarios para cumplir con la normativa, dejándole al cliente la opción de cerrarlo con posterioridad.

CONSTRUCCIÓN:
La ausencia de plataformas horizontales unida a la gran inclinación dificultan enormemente el acceso de máquinas y el movimiento de los operarios necesarios durante el proceso de construcción, lo que deja dos alternativas: por un lado, acometer una construcción convencional con grandes cantidades de movimiento de tierras y con la complicación constructiva y el encarecimiento que ello conlleva, o bien, evitar en lo posible alterar el perfil natural del terreno, evitando al tiempo la necesidad de trabajos prolongados en un lugar difícilmente accesible que haría probablemente necesario contar con maquinaria especializada, encareciendo de nuevo y ralentizando el proceso de construcción. Al encontrarnos en las estribaciones de la sierra, con una parcela plagada de roca granítica difícilmente excavable, la construcción de sótanos, excavaciones, desmontes y terraplenados, va necesariamente acompañada de costosas demoliciones y muros de contención, con lo que evitar el conflicto con el terreno se convierte en una estrategia de ahorro de costes con claras ventajas que no son de carácter exclusivamente económico.
Se propone adaptar la construcción a dichos condicionantes, buscando una construcción de tipo ligero. La ligereza de la estructura no sólo supone un ahorro de material y, por tanto, de coste directo de adquisición de material, sino que reduce la cantidad de cimentación y excavaciones necesarias al mínimo imprescindible limitando a su vez la cantidad de obra “húmeda” así como farragosos trabajos preparatorios.
El sistema propuesto es el de una construcción de entramado de perfiles ligeros tipo “balloon frame” ya sea de acero galvanizado conformado en frío más conocido como “steel framing” o “platform framing” o de madera. Resulta bastante competitivo en precios para construcciones de escasa entidad como viviendas unifamiliares y permite reducciones de peso global y de coste directo de la estructura entre un 20% y un 40% y un ahorro considerable en los plazos de ejecución gracias la gran facilidad de montaje por parte de mano de obra no especializada. La ligereza de los perfiles permite realizar una escasa intervención de cimentación consistente en perforaciones puntuales [Fig. 10] para la cimentación de unos enanos que separan la vivienda del contacto con el terreno, después se puede industrializar el montaje de secciones completas de la estructura tanto en taller como “in situ” en una zona sensiblemente plana como la calle Reina Victoria, descolgando luego las secciones a su posición definitiva a través de un camión grúa y fijándolas a los enanos de forma rápida y sencilla [Fig. 10].
Una vez acabada la estructura tanto la fachada como los forjados se pueden ejecutar sin la intervención en absoluto del hormigón armado, a través de tableros de viruta orientada (OSB) y las sucesivas capas de impermeabilización, aislamiento y acabado en el caso de las fachadas, y chapa grecada o paneles sandwich de madera para los planos de forjado, ambos de rápida instalación y que permitirían el trabajo y los desplazamientos por el interior de la estructura casi de inmediato.


Otra de las ventajas del sistema, si se decidiera la opción de utilizar la estructura de madera maciza o laminada, o incluso si se ofrece como opción al cliente la elección del material, sería dejar las vigas de madera de la cubierta a la vista.
La fachada del volumen base se propone con un acabado lo más delgado posible de piedra trasventilada en granito local, aunque no resulta un acabado muy lógico ya que anula los beneficios de la construcción ligera, siendo preferible un acabado en paneles ligeros, ya sean metálicos, de madera, tableros laminados sintéticos o piezas cerámicas. Para resaltar la condición de permutables de las piezas adheridas a la pieza base, se propone un acabado de contraste con la solidez de la piedra tal como la madera tratada en tablones.

SOSTENIBILIDAD:
La propuesta contiene cualidades suficientes como para poder ser considerada, si así se desea y se desarrolla en la fase de proyecto, como una construcción de carácter sostenible. Es una de las consecuencias derivadas de la decisión elección del tipo estructural y de reducir al mínimo indispensable la intervención sobre un terreno especialmente delicado y rico en diversidad natural como es el entorno de la Sierra y evitando de esta manera alterar tanto la vegetación existente (en la medida de lo posible, ya que habría parcelas en las que sería inevitable) como la escorrentía de la ladera, evitando de esta manera también problemas derivados de la excavación en laderas tales como inundaciones. El alto grado de industrialización de la construcción permite también reducir la contaminación de la obra derivada de los escombros generados por la elaboración de materiales en el lugar así como la capacidad de minimizar el consumo de energía tanto para la construcción (mucho más eficaz la elaboración en taller) como del transporte a la obra. La opción de construir la totalidad de la estructura con maderas certificadas y el uso de materiales reciclados, así como la posibilidad de reciclaje total de la construcción al utilizar técnicas de ensamblaje “en seco” unidas a la utilización de energías alternativas (facilidad de integración de paneles solares en cubierta gracias a su orientación e inclinación) también colaboran a la posibilidad de alcanzar incluso, estándares de construcción sostenible como los de “casa pasiva” o las certificaciones Leed, Breeam o la española Verde.

URBANIZACIÓN:
La dificultad para operar en el interior de la parcela, el alto coste económico de las excavaciones o desmontes y terraplenados de gran volumen, así como los argumentos en favor de la sostenibilidad de la no intervención sobre el terreno mencionadas desaconsejan una intervención de urbanización tradicional, reduciendo ésta a facilitar el acceso peatonal y rodado a la vivienda y ciertas zonas de la parcela muy concretas y desarrollando cualquier superficie adicional al volumen construido, tales como terraza y porche, piscina, pistas deportivas, etc. Con plataformas ligeras elevadas sobre suelo, limitando la intervención paisajística a una mera rehabilitación del aspecto natural del terreno original.

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